Was sich für WEGs und Hausverwaltungen geändert hat
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzentscheidungen das WEG-Recht weiterentwickelt. Ich erkläre, was das für Eigentümer, Beiräte und Verwalter in der Praxis bedeutet.
Der BGH hat klargestellt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann die Sanierung von Balkonen beschließen — selbst wenn die Teilungserklärung Balkone als Sondereigentum ausweist. Die Tragkonstruktion und Abdichtung gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Das bedeutet: Hausverwaltungen können Balkonsanierungen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen und per Beschluss durchsetzen — auch gegen den Willen einzelner Eigentümer.
Der Beschluss ist rechtssicher, solange ordnungsgemäße Verwaltung beachtet wird. Eigentümer, die Balkone als „ihr Eigentum" betrachten, können die Sanierung nicht blockieren.
Immer wieder versuchen Eigentümer, das Hausgeld zurückzuhalten — weil die Jahresabrechnung aussteht oder fehlerhaft ist. Der BGH hat nun eindeutig entschieden: Ein solches Zurückbehaltungsrecht gibt es nicht.
Die regelmäßige Zahlung des Hausgeldes ist eine Grundpflicht jedes Wohnungseigentümers und steht nicht unter dem Vorbehalt korrekter oder fristgerechter Abrechnungen.
Hausverwaltungen können säumige Eigentümer konsequent auf Zahlung in Anspruch nehmen — auch wenn Streit über Abrechnungen besteht. Einwände gegen die Abrechnung müssen separat geltend gemacht werden.
Lange war unklar: Muss die Hausverwaltung zwingend drei Vergleichsangebote einholen? Der BGH verneint das jetzt. Das Fehlen von Vergleichsangeboten macht einen Beschluss nicht automatisch anfechtbar.
Entscheidend ist, ob die Vergabe im Rahmen des ordnungsgemäßen Ermessens erfolgte und der Preis marktüblich ist — nicht die Anzahl der eingeholten Angebote.
Verwalter und Beiräte werden rechtlich entlastet. Die Pflicht zu sorgfältiger und wirtschaftlicher Vergabe bleibt — aber das formale Dreifach-Angebot ist kein zwingendes Kriterium mehr.
Was passiert, wenn jemand Verwalteraufgaben übernimmt, ohne formal bestellt zu sein? Der BGH stellt klar: Volle Haftung — unabhängig von der formellen Bestellung. Wer faktisch handelt, haftet wie ein Verwalter.
Das Gericht schützt damit die Eigentümergemeinschaft vor Situationen, in denen sich jemand auf fehlende formale Bestellung beruft, um Haftung zu umgehen.
Beiräte und Privatpersonen, die faktisch Verwaltungsaufgaben übernehmen, sollten die Haftung kennen. Die Position der Gemeinschaft gegenüber handelnden Personen ohne Mandat wird gestärkt.
Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung sind in WEGs regelmäßig umstritten. Der BGH setzt der Mehrheitsmacht klare Grenzen: Solche Beschlüsse müssen durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt sein.
Eine Mehrheit kann die Kostenverteilung nicht willkürlich zu Lasten einzelner Eigentümer verschieben. Unbegründete Änderungen der Verteilungsschlüssel sind anfechtbar.
Eigentümer, die sich durch Kostenbeschlüsse benachteiligt fühlen, haben bei sachlich nicht gerechtfertigten Änderungen gute Erfolgsaussichten. Verwalter sollten Beschlüsse zur Kostenverteilung stets gut begründen.
Bei Strangsanierungen — also der Erneuerung der vertikalen Leitungsstränge in einem Gebäude — entsteht regelmäßig Streit darüber, wer die Kosten trägt. Der BGH hat nun klargestellt: Die Eigentümerversammlung kann den Kostenverteilerschlüssel für solche Maßnahmen durch Mehrheitsbeschluss ändern, auch wenn die Teilungserklärung einen anderen Schlüssel vorsieht.
Voraussetzung ist, dass die Änderung sachlich gerechtfertigt ist — zum Beispiel weil die Sanierung einzelnen Einheiten oder Geschossen mehr zugute kommt als anderen.
Hausverwaltungen und Beiräte können bei Strangsanierungen gezielt einen sachgerechten Verteilerschlüssel beschließen — etwa nach Geschoss, Wohnfläche oder tatsächlichem Nutzen. Der Beschluss muss allerdings gut begründet und dokumentiert sein.
Ein Eigentümer hatte neun Solarpanele über die gesamte Länge seiner Balkonbrüstung montiert — ohne Genehmigung der Gemeinschaft. Der BGH stellte klar: Eine bauliche Veränderung liegt nicht nur dann vor, wenn die Bausubstanz berührt wird. Es reicht, wenn eine dauerhaft angebrachte Maßnahme das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändert.
Fehlt der erforderliche Gestattungsbeschluss, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen. Wichtig: Seit Oktober 2024 sind steckerfertige Balkonkraftwerke als privilegierte Maßnahme eingestuft (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG) — aber auch für sie ist ein Beschluss erforderlich.
Hausverwaltungen sollten ungenehmigte Solaranlagen konsequent ansprechen und auf einen förmlichen Gestattungsbeschluss hinwirken. Kleine Balkonkraftwerke (bis ca. 800 W) können Eigentümer seit 2024 per Beschluss durchsetzen — die Gemeinschaft darf nur Art und Weise regeln, nicht verbieten.
Streit über die Höhe von Hausgeldzahlungen ist in WEGs alltäglich. Der BGH hat nun klargestellt: Bei der Beschlussfassung über Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch der Höhe ein weites Ermessen zu.
Solche Beschlüsse sind nur dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Festsetzung offensichtlich unvertretbar ist — etwa bei einer Summe, die mit der Realität der anfallenden Kosten in keinem Verhältnis mehr steht.
Verwalter und Beiräte können Wirtschaftspläne mit realistischen Rücklagenpositionen und Instandhaltungspolstern beschließen, ohne jeden Einzelposten gerichtsfest begründen zu müssen. Einzelne Eigentümer, die einen Ansatz für zu hoch halten, haben ohne klare Unverhältnismäßigkeit schlechte Chancen vor Gericht.
Wenn ein Gebäude von Anfang an mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum behaftet ist — etwa durch fehlerhafte Planung oder mangelhafte Bauausführung —, stellt sich die Frage: Muss die Gemeinschaft für die Beseitigung aufkommen, obwohl sie die Mängel nicht selbst verursacht hat?
Der BGH hat dies bejaht: Eine Instandhaltungspflicht in der Gemeinschaftsordnung umfasst im Zweifel auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum — und zwar unabhängig davon, wer die Mängel verursacht hat.
Hausverwaltungen und Beiräte sollten bei der Jahresplanung auch latente Baumängel aus der Entstehungszeit des Gebäudes im Blick behalten. Die Gemeinschaft kann sich nicht auf fehlende Verantwortlichkeit berufen — die Pflicht zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gilt umfassend. Parallele Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger bleiben davon unberührt.
🏛️ Mein Fazit aus der Praxis
Die BGH-Rechtsprechung 2025/2026 stärkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft: Mehr Entscheidungsfreiheit für Verwalter und Beiräte, klare Grenzen für blockierende Einzeleigentümer.
Als technischer Projektleiter unterstütze ich Hausverwaltungen dabei, rechtssichere Beschlüsse mit einer soliden technischen Grundlage zu verbinden — von der Leistungsbeschreibung bis zur Abnahme.
Haben Sie Fragen zu einem konkreten Beschluss oder Schadensprojekt? Sprechen Sie mich gerne direkt an.